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Der Bundesfinanzhof hat am 10. Dezember 2025 entschieden. Das Bundesmodell zur Grundsteuer ist verfassungsgemäß. Drei wesentliche Verfahren betrafen Klagen von Immobilienbesitzern aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin. Sie hatten argumentiert, die pauschale Bewertung der Grundstücke führe zu ungerechten Belastungen. Das Urteil betrifft elf Bundesländer, die das Modell seit dem 1. Januar 2025 anwenden. Für mittelständische Unternehmen mit Betriebsimmobilien bedeutet es Klarheit: Die bisherigen Steuerbescheide bleiben rechtskräftig. Kurzfristige Entlastungen sind unwahrscheinlich.
Hintergrund der Reform
Die Reform wurde 2018 durch ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts erforderlich. Die alten Einheitswerte stammen im Westen aus dem Jahr 1964 und im Osten aus dem Jahr 1935. Diese veralteten Daten führten zu Ungleichheiten in der Besteuerung. Das neue Bundesmodell berechnet den Grundsteuerwert anhand des Bodenrichtwerts, fiktiver Mieteinnahmen und des Hebesatzes der Kommune. Kritiker bemängeln, dass pauschale Durchschnittswerte für Mieten und Bodenwerte regionale Unterschiede nicht ausreichend abbilden – zum Beispiel zwischen teuren Ballungsräumen und ländlichen Regionen.
Begründung des Bundesfinanzhofs
Der BFH erklärte, die Vereinfachungen seien verfassungsrechtlich zulässig. Der Grund ist der Massencharakter der Grundsteuer. Rund 36 Millionen Grundstücke müssen bewertet werden. In der Praxis führen Unterschiede in der Bewertung vergleichbarer Immobilien nur zu geringen Belastungsunterschieden. Diese seien hinnehmbar. Die gesetzlichen Vorgaben sichern ab, dass der Bodenrichtwert in teuren Lagen stärker gewichtet wird. Für Unternehmen mit leerstehenden oder stark vermieteten Objekten bleibt die Möglichkeit, auf Antrag bis zu 25 Prozent der Grundsteuer zu erlassen, wenn die Roherträge um mehr als die Hälfte sinken.
Ausblick und Ländermodelle
Vor dem BFH laufen weitere Verfahren gegen abweichende Regelungen in Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und weiteren Ländern. Mittelständische Betriebe in diesen Regionen müssen abwarten, ob lokale Modelle ähnliche Hürden überstehen. Die Kläger der abgewiesenen Beschwerden können Beschwerde beim Bundesverfassungsgericht einlegen. Bis dahin sollten Unternehmen die Grundsteuer als festen Kostenfaktor in die Finanzplanung aufnehmen. Vermieter legen Teile der Steuerlast oft auf Mieter um.
